央行释放满足首套房贷信号 房价年中见底论过于乐观

    央行昨日下午在其官网发布消息称，央行将加大对保障性安居工程和普通商品住房建设的支持力度，并提出“满足首次购房家庭的贷款需求”。这是央行继住建部之后再次释放满足首套房贷需求的信号，此举使市场对于首套房利率放开的预期进一步增加。

　　落实差别化住房信贷

　　在此次央行召开的2012年金融市场工作座谈会上，央行行长助理郭庆平指出，2012年金融市场工作要围绕“稳中求进”的主基调和稳健货币政策基本要求展开。

　　在房贷方面，继续落实差别化住房信贷政策，切实支持保障性安居工程建设。加大金融服务，支持普通商品住房建设，满足首次购房家庭的贷款需求。

　　今年首套房利率下调

　　事实上，此前，住建部也曾在2011年底表示严格实施差别化住房信贷政策，优先保证首次购房家庭的贷款需求，该表态随后引发市场对首套房利率放松的猜测。住建部和央行连续释放满足首套房贷款需求的信号之下，市场对于首套房利率放开的预期也在增加。

　　此前2011年由于资金紧张等原因，部分银行首套房贷款利率执行基准利率的1.1倍或1.05倍。但从今年开始，多数银行将首套房利率调整至基准利率。据记者了解，去年三四季度需要等待1-2个月的住房贷款，现在基本在1-2周左右能审批完成。

　　- 分析

　　房产人士称大幅优惠或难兑现

　　针对央行和住建部“满足首次购房贷款需求”的声音，业内人士指出目前期待首套房在基准利率上继续放松不太可能，若有中介提出85折优惠应警惕其无法兑现的风险。

　　中原地产市场研究部总监张大伟指出，目前北京市场首套房各家银行均可以执行基准，少部分银行针对部分客户再次出现了95及9折的优惠。

　　他分析说，目前房贷的基准利率为7.05%,3年期的定存为5.0%，5年期的定存利率为5.5%，如果执行85折贷款利率，执行的利率为5.99%，基本接近银行的定存利率。

　　除非银行必须执行定向的针对刚需首套房贷款的政策，或者是银行有大量的信贷额度，否则银行不可能出现接近亏本的资金利用情况。

　　新年银行信贷额度相对宽松，以及楼市成交持续低迷被认为是北京首套房利率回归基准甚至略有优惠的原因。

　　北京中原地产市场研究部调查数据显示,北京从1月8日开始截至日前1个月时间内，仅有浅山香逸花园一个项目入市，入市住宅240套，开发商和购房者观望气氛上升。(苏曼丽)

    年中见底论过于乐观

　　数据显示，龙年春节后第一周,北京新建住宅成交均价为18960元/平方米，与春节前最后一周的成交均价相比下跌2.8%，而与去年春节后首周的成交均价相比竟下跌了25%。人们惊奇地发现：北京的房价已经回归到2010年初的水平了。专家认为，今年房价走势“跌”仍是主基调，预测房价年中见底的言论过于乐观。

　　房价连续5个月环比下跌

　　中国房地产指数系统“百城价格指数”近日发布的报告称，2012年1月，全国100个城市住宅平均价格为8793元/平方米，连续第五个月环比下跌，环比跌幅为0.18%。从同比来看，北京、上海、广州等十大城市1月商品房平均价格下跌0.62%，这是自2010年6月以来首次出现同比下跌。

　　具体来看，十大城市1月平均住宅价格出现同比下跌的城市有6个，较去年12月增加1个。其中，上海跌幅最小，为0.18%;杭州、天津、南京和成都跌幅介于1%—3%之间;重庆(主城区)跌幅最大，为4.06%。

　　总体看，今年1月恰逢元旦和春节两个假期，开发商推盘热情降低，百城住宅均价环比跌幅略有缩小，但多数城市的降价项目逐渐增多，全国房价仍延续了去年9月以来的价格调整之势。

　　报告还显示，在全国100个城市中，39个城市价格环比上涨，60个城市环比下跌，1个城市持平。

　　成交或上升价格难再涨

　　中国社会科学院金融研究所研究员尹中立在接受本报记者采访时说：“现在，房价下行的趋势非常明显。应当说这是已实施的调控政策产生的效果。其实，限购、限贷、限价等一系列政策出台后，房价从2011年第三季度已经显现下行势头。今年向哪儿发展还要看政策的落实等情况。”

　　中国科学院数学与系统科学研究院研究员陈锡康则表示，预计在2012年中期，我们房地产调控政策将出现明显成效。预期上半年在一线城市房价将出现明显下降，二三线城市也将出现不同程度的降幅。他说，2012年楼市下行将是大概率事件。在持币观望气氛较浓的前提下，购房者将以刚性需求为主。

　　多位业内人士表示，经过对节后市场一段时间观察，开发商也将逐步开启入市节奏，不排除有的还会推出更多优惠。加上一部分需求释放，3月或能迎来楼市成交的适度回升，但房价很难再涨。

　　也有人分析，整个上半年将会是楼市探底的阶段，预计六七月份房价或会“见底”，预计下半年能有所好转。

　　咬定政策调控不放松

　　地产市场的未来走势，主要取决于政策。而政策面已被以下这则“利空”笼罩：“继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。”表现出管理层咬定调控不放松的决心，应当说这是近10年来立场最为坚定的。

　　业内人士指出，由于国家宏观调控继续保持严厉态势，地产商资金链将面临巨大挑战。在此情况下，通过竞相降价的方式争取资金回笼，补充日益吃紧的资金链条将可能大面积出现。

　　尹中立表示，未来楼市的走势会受到多种因素的影响。首先，当然是宏观调控政策，如信贷会不会放松;其他还包括，国内今年经济状况好坏;国际多重危机的作用等。他还强调，曾经导致中国房价持续上涨的最重要原因是宽松的货币环境和地方政府对土地财政的依赖及不合理的土地出让方式，要遏制房价的上涨必须从根本入手。在无法消除房价上涨的制度性基础的情况下，行政干预或许是最有效的手段。实践表明，一般性的政策难以改变市场的运行趋势。要阻止该趋势的持续，限购和大批量增加保障性住房的供给，是不得已的方式。

　　北京大学中国经济研究中心教授宋国青也表示，房地产走势仍具有不确定性，很大程度将取决于未来相关政策的走向。如何在平衡房价的同时，解决基础设施建设、地方融资需求、经济发展资金紧缺的难题，仍有很大探讨空间。 本报记者 梁 杰